.jpg)
土地成本審計(jì)專題學(xué)習(xí)心得
2018年11月2日，我很榮幸地參加了由謝老師在所里講解的土地成本審計(jì)及其相關(guān)知識(shí)，同所里的老師和同事一起學(xué)習(xí)了用地的性質(zhì)、土地背后的大背景（全國(guó)和重慶的區(qū)別）、土地成本審計(jì)的注意事項(xiàng)、工程造價(jià)等相關(guān)知識(shí)?？匆姼鱾€(gè)資歷頗深的注會(huì)老師都認(rèn)真充電學(xué)習(xí)，也讓我更加認(rèn)真的對(duì)待這次學(xué)習(xí)機(jī)會(huì)，通過謝老師的講解讓我對(duì)土地及對(duì)經(jīng)濟(jì)的推動(dòng)和對(duì)土地成本審計(jì)有了進(jìn)一步的了解，收獲滿滿。下面是我對(duì)這次的學(xué)習(xí)做一個(gè)總結(jié)和說一說我的心得體會(huì)。重慶立信
一、用地的性質(zhì)及其變更所需要的條件。市規(guī)劃管理部門根據(jù)城市總體規(guī)劃的需要，對(duì)某宗具體用地所規(guī)定的用途。用地性質(zhì)有分類，主要分為一下四個(gè)類別，商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地和工業(yè)用地和其他用地。有很多小的類別都是從這幾個(gè)大類別中具體分支出來的。在城市規(guī)劃的初期根據(jù)需要城市土地都已劃分好了其用地的性質(zhì)。為預(yù)防城市未來發(fā)展的需要在城市邊緣規(guī)劃了一些儲(chǔ)備用地。儲(chǔ)備用地是市政府的土地儲(chǔ)備行為，是指各級(jí)人民政府依照法定程序在批準(zhǔn)權(quán)限范圍內(nèi)，對(duì)通過收回、收購、征用或其他方式取得土地使用權(quán)的土地，進(jìn)行儲(chǔ)存或前期開發(fā)整理，并向社會(huì)提供各類建設(shè)用地的行為。
隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，城市規(guī)劃進(jìn)程的加速，原規(guī)劃的土地已經(jīng)滿足不了需求，這時(shí)候就需要用到儲(chǔ)備用地。儲(chǔ)備用地若要變更其使用性質(zhì)根據(jù)國(guó)家相關(guān)辦法規(guī)定需要走招、拍、掛（招標(biāo)、拍賣、掛牌）流程，走招、拍、掛流程會(huì)有兩個(gè)結(jié)果一是這塊地被原所有人拍走，二則是地被其他開放商拍走，在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)下這塊地很可能被其他開放商拍走，但即便是這樣政府永遠(yuǎn)是不會(huì)虧本的，招、拍、掛流程的最后價(jià)格肯定是高于土地的原有價(jià)格，及時(shí)土地被其他開發(fā)商以較高的價(jià)格拍走，根據(jù)政策拍賣價(jià)的成本會(huì)返給原所有商，而高出原價(jià)格的部分則會(huì)進(jìn)入當(dāng)?shù)卣?cái)政，土地的價(jià)格就這樣一步一步被抬高了。
二、重慶的特殊性及本地政策，上面是一些關(guān)于土地的基本信息，下面說一重慶地方的政策。重慶當(dāng)初為了經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展成立了重慶八大投資公司，成立投資公司當(dāng)然需要大量的啟動(dòng)資金，對(duì)于當(dāng)時(shí)的重慶是拿不出那么一大筆錢。重慶當(dāng)時(shí)現(xiàn)有最多的也是最原始的資源就是土地。土地是人類得以生存與發(fā)展的物質(zhì)載體，是一切生產(chǎn)和一切存在的源泉。市政府用大量的儲(chǔ)備用地開始了資本運(yùn)作，在國(guó)家當(dāng)時(shí)的政策下面儲(chǔ)備用地是可以用來抵押貸款的，八大投資公司的啟動(dòng)資金就有了苗頭?；乜锤鞔蠼?jīng)濟(jì)體的歷史進(jìn)程，房子是作為經(jīng)濟(jì)發(fā)展快速且有效的手段，當(dāng)然中國(guó)也不例外，這些儲(chǔ)備用地用來建商品房是資源的最大利用。在重慶，市政府將這些土地交給八大投資商手里，投資商用上述招、拍、掛流程使這些土地變更成商業(yè)用地、綜合用地、住宅用地、工業(yè)用地等。謝老師給我們舉了個(gè)例子，一塊500萬的地，拍賣成800萬，這800萬是以財(cái)政收入進(jìn)入市政府，市鎮(zhèn)府在將500萬返還給八大投資公司。這樣一來，土地成本會(huì)流入八大投資公司手里，且政府也得到了大量的的財(cái)政收入。
在2016年出現(xiàn)了變革，由于全國(guó)都在實(shí)行像重慶這樣的策略，大量本應(yīng)價(jià)值不大的儲(chǔ)備用地抵押了大量的貸款，雖然能促進(jìn)經(jīng)濟(jì)發(fā)展，但是由于體量太大預(yù)防以后的某一時(shí)間點(diǎn)出現(xiàn)大量壞賬導(dǎo)致銀行系統(tǒng)崩塌。政府做出了調(diào)整規(guī)定以后全國(guó)各地方的儲(chǔ)備用地不得用于銀行抵押貸款。重慶這些年利用八大投資公司使經(jīng)濟(jì)飛速的發(fā)展，當(dāng)時(shí)黃奇帆市長(zhǎng)根據(jù)國(guó)家出的這個(gè)政策做出了調(diào)整，雖然儲(chǔ)備用地不能用來抵押貸款但是其他性質(zhì)的土地使可以的。根據(jù)這個(gè)政策，重慶市政府賦予了八大投資公司一項(xiàng)特殊的權(quán)力，即八大投資公司可以通過審計(jì)土地成本、評(píng)估公司評(píng)估等一系列流程將儲(chǔ)備用地性質(zhì)變更為其他性質(zhì)用地，這樣就等于跳過了全國(guó)實(shí)行的招、拍、掛流程。這樣一來主動(dòng)權(quán)就又掌握在了八大投資公司手里。正是由于這一原因，重慶會(huì)出現(xiàn)很多類似的政府土地成本審計(jì)項(xiàng)目，我們只要按照審計(jì)原則來，實(shí)事求是的在報(bào)告里面體現(xiàn)，最重要的是有些免責(zé)條款要描述清楚，這種類似的項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)還是比較小。
三、土地成本審計(jì)六大要素，這六大要素有①審計(jì)特點(diǎn)；②審計(jì)范圍；③審計(jì)原則；④審計(jì)過程應(yīng)注意的綜合事項(xiàng)；⑤具體審計(jì)的方法；⑥企業(yè)改制土地成本審計(jì)應(yīng)注意的問題。其中前面三項(xiàng)和平時(shí)工作中區(qū)別不是很大，謝老師主要針對(duì)第四條審計(jì)過程應(yīng)注意的綜合事項(xiàng)做了詳細(xì)的描述。在這之前我們要先了解土地成本的計(jì)算公式：某宗地成本=該宗地取得成本+該宗地整治成本+該宗地相關(guān)規(guī)費(fèi)+該宗地分?jǐn)偟馁J款利息+該宗地其他成本-各級(jí)財(cái)政投入的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)資金。在這個(gè)公式中除了宗地的整治成本，其他幾個(gè)成本基本變化不大。所以開發(fā)商如果在審計(jì)過程中想把宗地成本做大，最能入手的就是土地的整治成本，在我們審有關(guān)整治成本相關(guān)科目的審計(jì)過程中必須十分仔細(xì)。這種情況一般出現(xiàn)在政府需要征這塊地或者某宗地以前是工業(yè)用地性質(zhì)變更成其他用地的時(shí)候，走招、拍、掛流程的時(shí)候因?yàn)檩^高的成本不容易被其他開放商拿走，即使被其他開發(fā)商拍走，也能使原開放商獲利不少。
針對(duì)以上的情況，我們審計(jì)人員必須要了解土地的整治成本包括哪些，甚至要懂一些工程造價(jià)方面的知識(shí)，比較專業(yè)性的東西甚至可以自己另請(qǐng)?jiān)靸r(jià)團(tuán)隊(duì)出證明，因?yàn)樽约赫?qǐng)的團(tuán)隊(duì)出的證明才有可信度，一方面也可以給我們所自己的造價(jià)團(tuán)隊(duì)創(chuàng)造一些業(yè)務(wù)。根據(jù)謝老師的講解下面集中情況需要格外注意。一是如果該宗地以前是工業(yè)用地，開發(fā)商想要建成商品房就需要走變更流程，開發(fā)商在這個(gè)途中就會(huì)先把后面計(jì)劃好的商品房的地基等前期工作做好，然后把這些費(fèi)用算在以前工業(yè)用地的整治成本里面，當(dāng)我們碰到這種情況的時(shí)候就需要認(rèn)真審查把該部分區(qū)分出來，該審減的審減。二是有些老板會(huì)利用關(guān)系上的便利，請(qǐng)一些熟的工程團(tuán)隊(duì)在用地商不停的作業(yè)，然后簽一些虛假合同，這種情況對(duì)于我們這些看慣了賬的審計(jì)人員是很難區(qū)分出來的，因?yàn)榭疾飕F(xiàn)場(chǎng)也看得見施工團(tuán)隊(duì)且以前的痕跡會(huì)被后面的作業(yè)覆蓋，合同上更不能區(qū)分。遇到這種情況就要請(qǐng)一些專業(yè)的人員陪同到現(xiàn)場(chǎng)勘察，區(qū)分該地塊整治成本是否必要或?qū)嶋H整治成本。還有就是在拿不準(zhǔn)的地方，或者不懂的地方不要輕易的下結(jié)論，所里面有很該方面專業(yè)的人員有必要的時(shí)候可以請(qǐng)教他們?cè)俚贸鼋Y(jié)論，才能保證報(bào)告的準(zhǔn)確性。
這是第一次在所里學(xué)習(xí)，有些工程造價(jià)方面的東西也是比較生疏，聽完謝老師的課，收獲很多。雖然說術(shù)業(yè)有專攻但是以后若想成為一個(gè)專業(yè)性高的審計(jì)人員，必定在接觸的各個(gè)行業(yè)的專業(yè)知識(shí)都要有所了解和涉及，才能面面俱到。重慶立信會(huì)計(jì)師事務(wù)所
審計(jì)二組
黃鑫
重慶天蠶網(wǎng)絡(luò)科技有限公司制作與維護(hù)
渝公網(wǎng)安備 50010302002789號(hào)