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房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅稅收籌劃討論
前段時(shí)間為甲房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)（以下簡(jiǎn)稱“甲企業(yè)”）做內(nèi)部審計(jì)，該企業(yè)開(kāi)發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目在2012年銷售房屋并已收到款項(xiàng)2億元，該企業(yè)財(cái)務(wù)人員以并未取得書面工程決算為理由，未確認(rèn)會(huì)計(jì)收入及未計(jì)提繳納土地增值稅，由此引發(fā)我們對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)土地增值稅納稅籌劃的思考，并對(duì)甲企業(yè)的土地增值稅籌劃提供建議：
一、土地增值稅的定義
土地增值稅是指轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)、地上的建筑物及其附著物并取得收入的單位和個(gè)人，以轉(zhuǎn)讓所取得的收入包括貨幣收入、實(shí)物收入和其他收入為計(jì)稅依據(jù)向國(guó)家繳納的一種稅賦，不包括以繼承、贈(zèng)與方式無(wú)償轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)的行為。納稅人為轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)、并取得收入的單位和個(gè)人。課稅對(duì)象是指有償轉(zhuǎn)讓國(guó)有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)所取得的增值額。土地價(jià)格增值額是指轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入減除規(guī)定的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)成本、費(fèi)用等支出后的余額。土地增值稅實(shí)行四級(jí)超額累進(jìn)稅率。
二、對(duì)甲企業(yè)土地增值稅籌劃的建議
1、增加稅前抵扣費(fèi)用
甲企業(yè)的銷售模式為本企業(yè)通過(guò)售樓處進(jìn)行房屋銷售，這樣能夠進(jìn)行稅前抵扣的費(fèi)用為售樓處發(fā)生的人工工資、水電費(fèi)等費(fèi)用。
增加稅前抵扣費(fèi)用不是虛開(kāi)發(fā)票增加費(fèi)用，而是采用合理的方式，利用稅收政策合理的增加可抵扣費(fèi)用。
我們建議甲企業(yè)成立房屋銷售公司，對(duì)開(kāi)發(fā)房屋進(jìn)行銷售，甲企業(yè)按照銷售收入的2%-4%支付傭金給銷售公司。根據(jù)財(cái)稅2000年84號(hào)文件，付出的傭金可以在稅前扣除，但是由于雙方為關(guān)聯(lián)單位，所以傭金比例不能大于4%，這樣就將利潤(rùn)轉(zhuǎn)移至銷售公司，合理增加甲公司稅前可抵扣費(fèi)用，減少土地增值額。
2、充分考慮土地增值稅的起征點(diǎn)的稅收優(yōu)惠。
根據(jù)現(xiàn)行規(guī)定，建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售的，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目金額（包括20%加計(jì)扣除部分）20%的，免征土地增值稅。
2005年6月1日起，普通標(biāo)準(zhǔn)住宅應(yīng)同時(shí)滿足：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0以上；單套建筑面積在120平方米以下；實(shí)際成交價(jià)格低于同級(jí)別土地上住房平均交易價(jià)格l.2倍以下。
我們建議，企業(yè)在后期房屋開(kāi)發(fā)過(guò)程中，充分考慮增加房屋銷售額所帶來(lái)的收益與放棄“20%”這一起征點(diǎn)所增加的稅收負(fù)擔(dān)這兩者之間的關(guān)系，從而選擇合理的售價(jià)。
3、將甲企業(yè)向自然人借款利息合法化
在檢查甲企業(yè)賬務(wù)時(shí)發(fā)現(xiàn)，甲企業(yè)向自然人借款利息由于未取得發(fā)票，所以未進(jìn)入損益而是直接在往來(lái)賬中形成掛賬。
我們建議，甲企業(yè)完善與自然人的借款手續(xù)，使利息支付符合稅務(wù)總局準(zhǔn)予稅前扣除的規(guī)定。
根據(jù)國(guó)家稅務(wù)總局《關(guān)于企業(yè)向自然人借款的利息支出企業(yè)所得稅稅前扣除問(wèn)題的通知》如企業(yè)向內(nèi)部職工或其他人員借款的利息支出，其借款是真實(shí)、合法、有效的，并且不具有非法集資目的或其他違反法律、法規(guī)的行為，且企業(yè)與個(gè)人之間簽訂了借款合同，其利息支出在不超過(guò)按照金融企業(yè)同期同類貸款利率計(jì)算的數(shù)額的部分，根據(jù)稅法第八條和稅法實(shí)施條例第二十七條規(guī)定，準(zhǔn)予扣除。
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